【2018年最新】賃貸の家賃交渉ってどうなの？5000円下げることは可能なのか

こんにちは。今住んでいる部屋の家賃があと5000円下がったら、週に１回は銭湯に行ける！とついつい考えてしまうたつやです。

家賃が下がったら嬉しいですよね！毎月の支払いが減るっていうのは実質可処分所得が増えるわけですから、給料が増えていると言っても過言ではありませんよね！

※可処分所得（なんか色々な支払いを引いた残り、おこづかい）

そんな家賃交渉ですが、まずは敵の考えを知ることが一番の攻略方法だと思うんですよ。

「とにかく安くなればいい！」

という考えで無闇に家賃交渉をしていては、気に入った部屋に住むことができなくなってしまう可能性もあります。そんなことにならないためにも、まずは敵を知ることから始めましょう。

家賃交渉の敵って誰なの？

ーーー家賃交渉の登場人物ーーー

・管理会社（大家さんから物件の管理を任されている会社）

・大家さん（物件の所有者）

・入居者（みなさんのこと）

・不動産会社（僕たちのこと）

ーーーーーーーーーーーーーーー

さて、不動産の知識があまりないと大家さんに家賃交渉をすれば OKだと思いがちですが、実際には管理会社と大家さんに交渉をしなければなりません。

それぞれの登場人物が家賃交渉を受けた時にどう思うのかを交えて正直な気持ちを見てみましょう。

入居募集が開始されてすぐの物件

管理会社の仕事内容は、大家さんから預かっている不動産を正常に運営していくことにあるわけですが、そのほとんどが客付けをメインにしています。

※客付けとは入居者を募集して家賃収入を増やすことです。

つまり、大家さんの資産を上手に使って、家賃収入がたくさん入ってくるようにするのが仕事です。家賃交渉をする場合、われわれ不動産屋は管理会社に交渉することになります。

管理会社は不動産管理のプロ集団です。すごく強情な大家さんだったら話は別ですが、そうでない場合、実質の家賃を管理会社が決めているケースが多いです。

「地域の家賃相場に照らし合わせて５万２千円くらいが妥当ではないでしょうか？」

その自ら設定した家賃に対して値段交渉が入るっていうことは・・・

大家さんに自信満々でプレゼンして決定してもらった家賃をひっくり返すことになります。

「先週５万２千円で募集するって言ったのに、１週間後に５万円に下げてくれとは言えない！絶対に言えない！」

となることが予想されます。

教訓１：募集が始まってすぐの物件は家賃交渉が難しい。プロが設定した家賃を一瞬でひっくり返すことになるから。

じゃあ管理会社の顔を立てながら家賃交渉を上手に進めるには

ここで大切なのは、大家さんから不動産資産を預かっている管理会社の顔を立ててあげることです。管理会社が大家さんに上手な言い訳ができるようにしてあげることが大切です。

・募集が開始されてから半年から1年以上空室が続いているような物件

・礼金を通常よりも多めに支払う

・家賃が下がったら１００％住むことを約束する

順を追ってみていきましょう。

募集が開始されてから半年から1年以上空室が続いているような物件

これは非常に交渉しやすい材料です。大家さんは半年から1年以上にわたって家賃収入がないわけですから、数千円下げてしまっても入居者に住んでもらったほうが得なのは誰がみてもわかります。

実際、管理会社も募集開始してから半年、1年と入居者がつかなかった場合、家賃設定が間違っていたかもしれないという考えから「もう少し家賃を下げて募集してみませんか？」と大家さんに交渉していることが考えられます。

そこに「二千円家賃を下げてくれたら住みます！」というお客さんが登場したとなれば、管理会社としても下げやすい状況なわけです。

「大家さん！先日も言いました家賃の件ですけれども、実際に２０００円下げてくれるなら入居したいというお客さんが出てきましたよ！どうでしょうか？」

こういった流れになってくると家賃交渉が成功しやすいのは分かりますよね！

礼金を多めに支払う

大家さんのイメージってどんな感じですか？

いっぱいお金を持っている地主さん？

会社経営で大成功した大金持ち？

間違ってはいませんが、今はサラリーマンの方でも資産形成の一つとして大家さんになっている方もいます。

つまり、年収４００万円や５００万円をもらっている一般的なサラリーマンが大家さんっていう可能性もあるわけです。

サラリーマン大家さんは銀行から数千万円を借り入れて不動産を購入しているので、毎月の家賃からローンの支払い計画を立てています。

家賃の値下げ交渉を行うということは、大家さんのローン返済計画にも影響するかもしれないわけです。ギリギリの家賃設定にしている大家さんもいるわけですから

「家賃下げろって、そんなお客さんを相手にして、部屋をぐちゃぐちゃうにされたら困る。修繕費も支払わずに逃げられたら、どうするのか」

こう思ってしまうのも大家さん目線に立てば理解できます。

そこで礼金という大家さん丸儲けのお金を包んで渡すわけです。

たとえば家賃２０００円を減額するということは、年間で２４０００円、通常の賃貸借契約は2年契約が主流ですので2年で４８０００円。

大家さんに家賃１ヶ月分の５万円を礼金として支払うから月々の家賃を２０００円下げてくれと交渉するわけです。

ここでみなさんはこう思いますよね。

「家賃２０００円下げてもらうかわりに初期費用で５万円払ったら、意味ないじゃん。２年間住んでようやく２５ヶ月目にトントンじゃん。」

そうなんです。

２年間住んで２０００円も損するわけです。契約更新してやっとトントンです。

でも4年住んだら？約５万円得するし、６年間住んだら約１０万円得するわけです。

「え？そんなに長く住むか分かんないし、損するかもしれないんだったら無駄じゃん」

こう思ってしまいますよね？

ただ、大家さんにもメリットがあるような交渉をするのが家賃交渉の第一歩なんです。

「たぶん長期で契約するので！」なんていう曖昧な交渉では決裂してしまいます。

2年以内に解約したら大家さん儲かりまっせ！長期的に住んでくれたら、損かもしれないけど家賃収入が安定的に入ってくるからいいじゃないですか！

と管理会社も大家さんに交渉しやすくなるわけです。

家賃が下がったら１００％住むことを約束する

これは家賃交渉の中でも鉄板です。

「下がったら候補の中にいれます！」

これは高確率で失敗してしまう家賃交渉の方法です。下がったら住むかもしれない「もしかして客」のために管理会社が大家さんに交渉することはありません。

大家さんとしても自分が一生懸命考えて購入した資産（家やマンション）に対して、値下げ交渉されてしまうのはちょっぴり不快です。それを借りるかどうかもわからないという状況だとさらに嫌な気持ちになってしまいます。

「どうしても気に入ってるんです。だけど、毎月のお給料だと・・・あと３０００円、いやあと２０００円下げてくれたら住めます！絶対に住みます！」

という説明のほうが大家さんも親身になってくれそうですよね。

管理会社の気持ちって大切

管理会社のメインユーザーは大家さんです。大家さんから物件を預かって、大家さんのために働いています。大家さんの機嫌を損ねないように仕事をしますし、大家さんが

「お宅のところは、値下げ交渉しかしてこないね？やる気あるの？最初に言った家賃じゃ無理なの？他の管理会社に任せるよ？」

と言われてしまったら困るわけです。そういった気持ちを考えながら、家賃交渉をすると成功率はぐぐぐんと上昇します。

それは僕たちの仕事です。

そういったことを最大限に考慮しながら、普段から家賃交渉をおこなっています。ただ闇雲に値段交渉をしてもうまくいきませんし、値段交渉をしてしまったせいで次のお客さんに部屋を取られてしまったケースもあります。

一番いいのは、気に入った部屋を納得した家賃で住むことです。

「ここ住みたいなぁー。でも家賃があとちょっと下がったらなー」というお部屋があれば花沢不動産にご相談ください。是非とも交渉させていただきます！

ダメな時は正直に「無理でした」と伝えますし、成功した時は「よっしゃあああ」と事務所内で一人歓喜の声をあげております。

是非ともお任せください。