74期司法修習生(大阪修習希望の方)向けお部屋探しのテクニック

司法修習向け

令和2年(2020年)に司法試験を受験された皆さん、民法改正に基づくプレッシャーを感じながらコロナ渦での試験お疲れさまでした。司法試験の中でも歴史に残るほどの出来事だったと思います。

そんな状況下において実力を発揮し無事合格された皆さんに朗報です。(令和3年1月20日の令和2年司法試験合格発表後向け)

第74期司法修習の実施時期が確定!(令和2年12月1日発表)

実施時期が決まっていなかった第74期司法修習ですが、ついに令和3年3月31日に決定しました。最高裁判所-司法修習ページ

 

 

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南森町(通称なんもり)などの大阪地方裁判所周辺の物件だったり北浜、淀屋橋などの弁護士事務所がたくさんあるエリアで司法修習中の住居を探し求めているであろう皆さんに令和2年司法試験及び司法修習生が大阪でお部屋を探すデメリットをお伝えします。

私どもはそんじょそこらの不動産業者とは一味違うので、はっきりと令和2年司法試験を受験された皆さんの現状を申し上げさせていただきます。

引っ越しシーズン真っ只中

今回の令和2年司法試験はコロナ渦に実施されたという特殊な背景であることから74期司法修習生であるみなさんが司法修習を開始する時期は4月前後となります。

(令和5年度の司法修習は3月20日開始との情報が見受けられますが、令和4年度の司法修習開始日時は2020年11月1日現在確定していません。以下4月開始と仮定した場合)

これはいわゆる巷で引っ越しシーズンと呼ばれる1月〜3月にドンピシャでハマる時期であり、1年で一番交渉が難しくなるシーズンでもあると言い換えることができます。その理由は単純明快でありお部屋を探している人が多いからです。

特に3月4月は入学、進学、就職、転職、異動といった半強制的に引っ越しを余儀なくされる人が多くなるため多少の賃料高や初期費用高を許容せざるおえない人が増えるので市場原理としてはいたって正常であり致し方ない部分でもあります。

ただ、このシーズンの特徴としては退去をする人も増えることから物件の空き部屋が1年の中で一番豊富かつ条件によっては選び放題という特徴もあり、一長一短と言えます。

さてここでは一般的な話ではなく司法修習生のみなさんのケースを想定しなければならないということで、実務修習実施後10ヶ月程度で退去しなければならない74期司法修習生のみなさんは果たして選びたい放題なのか考察していきたいと思います。

\司法修習生に部屋を貸す貸主の気持ち/

司法修習生 一般の人
・10ヶ月程度で退去 ・進学であれば4年、就職でも数年住むはず

上記の表のとおり、3月の引っ越しシーズンは貸主(大家さん)が長期入居のお客さんが入居してくれることを願っています。理由は「賃料収入が安定する」からです。

ただ、入居理由として司法修習のためと書かれた賃貸申込書を受け取った貸主の気持ちを考えてみましょう。

貸主の気持ち 今(3月)司法修習生を受け入れることによって次の空室予定日は10ヶ月後、つまり1月。退去後のリフォームやクリーニングを完了させて次の入居者を受け入れることができるのが2月。引っ越しシーズン真っ只中だが、イケる。バッチコイ。ただ、学生のほうが長期的に住んでくれるから嬉しいなぁ。

これは非常にポジティブに考えた場合になりますが、例年多くの司法修習生の仲介業務をおこなっている弊社で「司法修習生だから」という理由で入居を断られたことが無いので貸主の気持ちに関してマイナス要因はないと考えます。退去するシーズンも次の引っ越しシーズンと被ることから短期で退去したとしても次の入居者を見つけることが容易であることが想像できます。

ただし、学生さんと希望物件が重なってしまったときにどちらの入居希望を優先するかという観点で考えると悲しい現実が待っているのも事実です。

司法修習生が直面する短期解約違約金

さて、みなさんが司法修習の先輩やロースクールの教授から口を酸っぱくして言われている問題の一つとして短期解約違約金問題というものがあります。

/* 短期解約違約金とは */
1.通常の賃貸借契約にはほぼ必須といっていいほど設定されている契約条項の一つ
2.種類としてはおおむね下記の3つ
    2-1.6ヶ月未満の退去は賃料の1ヶ月分の違約金を支払う
    2-2.12ヶ月未満の退去は賃料の1ヶ月分の違約金を支払う
    2-3.24ヶ月未満の退去は賃料の1ヶ月分の違約金を支払う
3.2項を複合的に設定しているケースも
    3-1.6ヶ月未満の退去は賃料の2ヶ月分及び12ヶ月未満の退去は賃料の1ヶ月分を支払う
    3-2.12ヶ月未満の退去は賃料の2ヶ月分及び24ヶ月未満の退去は賃料の1ヶ月分を支払う

上記の例を見てもやはり短期解約違約金が設定されていない物件じゃないと損をすると考えるのが一般的であると言えます。ここで74期司法修習生のみなさんが危惧しなければならない項目で言えば、2-2項、2-3項、3-1項、3-2項ということになります。

短期解約違約金が付いてない物件って?

さて、みなさんが先輩諸兄姉に言われている短期解約違約金が付いていない物件ですが一般的に付いている契約条項が外されている物件というのはどういったものなのでしょうか?ここで短期解約違約金が設定されていない物件というものを深堀りして考察していきたいと思います。

外さないと埋まらない物件 誰でも簡単に想像できる理由としては一般的に契約者にとって不利になりがちな解約違約を設定してもよいとなっている現行の賃貸契約において短期解約違約金を設定していないということは入居付けが中々難しくなってくる物件であるということが考えられる。
貸主が寛容 入居者にも色々な事情があるだろうから退去に関して制限を設けるのは良くないのではないか、と考える貸主である場合。
敷金礼金をガッツリ 最初に敷金礼金をガッツリと受け取っておけばある程度の損害はカバーできるので早期退去をしても全く問題がない場合。
家賃が割高 基本的に短期解約違約金が設定されている背景には「貸主が投下した入居付けに対する投資を回収する期間」という考えがある。国土交通省が発表している退去費用に関するガイドラインなどの周知が進んだ結果、退去費用の全額を入居者に負担させることが近年難しくなってきた。そしてそれを礼金などに転嫁して回収していた戦法も賃貸市場の競争激化と共に難しくなってきた。そこで発案されたのが短期解約違約金であると考え、最低限その期間中に賃料を受け取るもしくは違約金を受け取ることによって投資した資本の回収に当てていると考えるのが一般的である。つまり違約設定がなされていない物件は短期で解約されたとしてもある程度回収の見込みが立っている賃料ということが想定される。
リフォームをしていない 前入居者がキレイに使用していたためリフォームなどの資本投下がなく短期解約違約金を受け取らなくてもよい場合。

さて、上記理由を改めて考察すると貸主が寛容あるいはリフォームしていない物件以外は短期解約違約金が設定されていないことは何かしらのデメリットが隠れていると考えるのが妥当ということになってきます。

ここで再度ご提案です。

 

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74期司法修習と仲介手数料0円がなぜいいのか

一般的には賃料の1ヶ月分+税が必要となってくる仲介手数料を入居時に節約することによって、司法修習が終了し退去となった際の短期解約金が1ヶ月必要となったとしても経済的損失は同じまま、最初から短期解約違約金が設定されていない希少物件を探すよりも短期解約違約金が賃料の1ヶ月分として設定されている物件も入居候補として選択することが可能になるので、お得です。

仲介手数料無料で探すのが令和のベター

花沢不動産では司法浪人のアルバイトを雇用したことがきっかけで司法修習生向けの賃貸仲介業務に力を入れだしました。長期入居にならず経済的利益も多くないのが司法修習生の正直な感想ですが、未来の法曹界を担う司法修習生にはぜひ住居の心配やトラブルから開放され司法修習に力を注いで欲しいというのが応援している一番の理由です。

不動産に関する紛争は人が生きている限り発生するものですし、金額も高額になることから弁護士業務の需要が付きないフィールドでもあります。

花沢不動産では過去にたくさんの大阪修習を希望する司法修習生のお部屋をご紹介させていただいた実績からも自信をもって仲介業務をおこなうことが可能です。

まとめ

今年はコロナの影響もあって通常の引っ越しシーズンにどのような動きになるのか誰も予想がつかない状況となっています。花沢不動産は主にインターネットを主戦場として大阪の賃貸物件を探しているお客様に見つけてもらって成り立っているのですが、テレワークの増加から引っ越し需要は日々増加しています。

ビデオ内見、オンライン重説、郵送契約、などすべてLINEと郵送で完結できるプランも用意しています。下記のボタンからLINE登録するとスムーズです。

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今年も多くの司法修習生と関わりが生まれることを願ってます。

それでは!

 

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わたしたち、「花沢不動産」は大阪に本社を置く不動産会社です。
神戸・京都・大阪、どこへでも行ける便利な場所にあります。

わたしたちは、 「どうしたらお客様に喜んでいただけるのか」そればかり考えている変わった不動産屋です。夜まで相談に乗ってくれる営業さんがいい!と言われれば夜の22時までチャット対応することにしたり、夜中の内見(見学)がしたい!と言われれば可能な限り見学をしたり、初期費用が安いほうが良い!と言われれば、不動産屋の儲けである仲介手数料を0円にしたり、不動産業界からは少し変わった目で見られています。

もっともっと不動産に親しみやすく気軽に考えれる世の中を実現するために、今日もまたお客様からご相談が来ることを楽しみにお待ちしております。

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担当:たつや

たつや

個人で引越しを10回以上経験したことのある猛者。ちなみにコミュ障なため、不動産営業マンに強く言えずに苦汁を飲まされた。そこで感じた不満を改善すべく不動産賃貸業に進出。しゃべらない。

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