大阪の賃貸は東京の賃貸と違う仲介手数料の仕組み

仲介手数料の話の前にチャットスタッフからお詫び

みなさま連休中はたくさんのお問い合わせありがとうございます。忙しすぎてチャット対応が追いついていないお客様もいらっしゃったかと思います。チャットスタッフに変わりましてお詫び申し上げます。１０分以上お待たせしてしまったお客様、大変申し訳ございませんでした。

さて

初期費用の中でも高額な部類に入る仲介手数料、敷金礼金と並んで家賃の１ヶ月分という曖昧な計算方法により基づいた報酬体系に疑問を持っている人もいると思います。

よく考えてください。

家賃１０万円のお部屋を契約したときは、１０万円の仲介手数料が発生して、家賃３万円のお部屋の時は３万円の仲介手数料が発生します。

？

おかしくない？

ーーーたぶん家賃１０万円の賃貸物件は契約が複雑で家賃３万円の賃貸物件は契約が簡単なんでしょう。

これだったら仲介手数料が３倍でも納得できますね。

ーーー家賃３万円の人はそもそも部屋の数自体が少ないから案内の回数も少なさそうだし、家賃１０万円の人はたくさんの部屋から選ぶから、案内も多くて大変なんだよ。

本当にそうだったら納得の手数料差額ですね。

賃貸物件によって仕事に差はでない

正直なところ賃貸物件の家賃によって仕事に差なんてありません。どちらも管理会社とお客さんをつなぐために仲介のお仕事になるので、連絡のやりとりや書類の手配をお願いしたりすることに違いなんてないんです。

そして業界の人なら理解してくれるんでしょうが、家賃の安いマンションを探している人のほうが物件探しがちょっぴり大変です。

何故かって？

比較的家賃が安いマンション希望の人は、求職中で在籍証明が出せなかったり、親に賃貸契約を反対されているから保証人さんが用意できなかったり、仕事をし始めたばかりで給与明細や源泉徴収票が用意できなかったりする人が多いです。

それでもやっぱり自分の住処は確保したいとのことで、安くてもイイからとりあえず自分の部屋を契約したい！というお客さんが多いんですね。

つまり、限られた条件の中でも理想の部屋を見つける仕事になるんです。

家賃３万円希望の場合

ーーー働いてないし保証人もいないけどペットと一緒に住める賃貸物件はないか？

とか

ーーー家賃は３万円で初期費用は８万円しか出せないが、風呂トイレ別がいい！

とか、条件的に結構厳しい部屋探しの依頼が多いです。

ーーー初期費用は５０万円くらいかかってもいいので、長期的に住むならお得になる家賃３万円代のお部屋はないですか？

こういうお客さんや、賃貸にお金はかけたくないから風呂なしトイレ共同ってありますか？なんて人もたまにいますがやっぱり少数派です。

家賃１０万円上限のお客さんの場合

じゃあ１０万円のお部屋探しの方ですと、

ーーー１LDKで５階以上でシステムキッチンの物件ないですか？家賃は１０万以下で

いっぱいあります。

ーーーペット可能な築浅マンションを探しています。家賃は１０万上限で

いっぱいあります。

ーーーデザイナーズマンションで収納広めの家賃１０万以内で

いっぱりあります。

１０件くらい見つかったので、この中から選びましょう！っていう形が非常に多いんですね。そのまま１０件に内覧（見学）に行くことは少ないので、お客さんと相談しながら３〜５件くらいの物件に絞って見学に行って契約を進めます。

見学に行く件数はやはり家賃上限の高いお客さんの方が多いんですが、探す労力で比べると安い家賃のほうが大変なんです。

つまりどっちも仕事量に大差はないんですね。

だけど一般的な不動産屋だと仲介手数料が３倍にもなるんですね。

損害賠償の補填に使われる説

貸主（大家さん）や管理会社と借主（お客さん）の間に入って円滑な契約が行われるようにするのが不動産屋の仕事です。その報酬として仲介手数料というものが発生することになっているんですが、これは何かトラブルが起きた時に不動産屋（仲介業者）も責任を負うことがあります。

主に重要事項説明をきちんと行わなかったせいで生じたトラブルに関するものが多く、たとえば

ーーーエアコンはもともとついてるんですよね？（お客さん）

ええ、ついてます。（不動産屋）

ーーーここにします。（お客さん）

ーーー契約後ーーー

ーーーエアコンが壊れたので修理してください（お客さん）

残置物だと説明しているはずなので、お客さんで修理してください。ウチのじゃないです。（管理会社）

ーーーえ？不動産屋はもともとついてるって言ったんですけど？

もともとっていうのは残置っていう意味です。（不動産屋）

ーーーえ？詐欺じゃないですか。困ります。訴えます！

困った。困った。（不動産屋）

最初っから「残置物になるので壊れた場合はお客さんで修理しなければならない」と説明していなくてはいけませんし、説明していない不動産屋が悪いんですがこういった場合に発生したお客さんに対しての損害を補填しなければなりません。当たり前なんですけどね。

そして、家賃３万円の賃貸物件と家賃１０万円の賃貸物件では備え付けられている設備も違います。

もちろん家賃１０万円の賃貸物件のほうが高額になりがちです。

つまり、何かしらの不手際があって損害を支払うことになった場合、家賃１０万円のほうが高いお金を支払う可能性があります。

だから、家賃が高い物件のほうが高額な報酬をもらう権利があるという理論です。

売買では物件価格の３％の報酬

じゃあ売買はどうなのかっていう話なんですが、これも物件の価格が高くなればなるほど高額になっていきます。この仕組みも先ほど述べたように、高い物件のほうが何かしらの不手際があった場合、高額な損害賠償の対象になりがちなので、という意見が多いです。

人間だれしもミスはするもの

完璧な仕事を従業員全員がこなしていれば損害賠償を請求されることもないでしょうし、お客さんも不動産屋も大家さんもみんな安心して取引することができます。

しかし、人間誰しもが伝え忘れがあったり、記載ミスがあったりするものです。万全の体制を整えていると思っていても人間生きていれば一生のうちに１度や２度のミスを起こしてしまうでしょう。

じゃあ仲介手数料を満額１ヶ月分支払う方がみんな幸せですね！

大阪の仲介手数料の仕組みは東京とは違います。

東京や一部の地域では、AD（エーディー）やBK（ビーケー）という大家さんから出る仲介手数料や広告料を含めた報酬金額がでない物件が多いと聞きます。

つまりお客さんから報酬をもらわないと、仲介業務をするだけ赤字、案内に使った車のガソリン代すら出ない！ということになります。

しかし、大阪では９割以上の物件で大家さんからの報酬が出るような商習慣が形成されています。つまりほとんどの物件で家賃の１ヶ月分以上のお金が大家さんからもらえるんです。

たまに１万円だけとか、0.2ヶ月分（家賃4万円なら8000円）の紹介料を支払うだけと記載されている物件もありますし、分かれ（わかれ）と言ってお客さんから仲介手数料をもらってねーという物件もあります。

しかし、スーモやホームズ、アットホームなどに掲載されている物件のほとんどは大家さんから報酬がもらえる物件ばかりです。

つまり、大家さん側から仲介手数料として１ヶ月分もらっているわけですから、十分に報酬は得ている状態なんです。お客さんからもらったら家賃の２ヶ月分の報酬を得ていることになります。

大阪の賃貸物件は大家さんから報酬がでます。

これは不動産業界の問題になるんですが、なぜ大家さんからお金が貰えるようになって、なぜお客さんから仲介手数料を貰わなくてもやっていける業者（ウチのこと）が出てきたかというと、完全に借り手市場だからです。

築年数が古くなって家賃を下げるとします。そうすると仲介手数料も下がるわけです。

例：家賃１０万円の場合、仲介手数料は１０万円
　　家賃６万円の場合、仲介手数料は６万円

そうするとお客さんの仲介手数料だけで利益を出していた不動産屋は６万円に下がった部屋の紹介を嫌がるようになります。どうせなら高い家賃の賃貸物件で契約してほしい！と

そうするとお客さんにも高い賃貸物件を紹介しがちになります。

そんな中、差額を埋めるために出来た仕組みがADと呼ばれる広告料でした。

例：家賃６万円に下げたけど、ADを４万円支払います。合計１０万円なので元の報酬のまま！

そうすることによって「報酬額がそのままなら家賃が下がってお得になった賃貸物件をお客さんに紹介しよう」という流れができていったわけです。

大家さんが損をするから家賃が高く設定されている？

さて、本当に大家さんが報酬を支払った場合、損がでるんでしょうか？

報酬額が仮に家賃の１ヶ月分と０ヶ月分を比べた場合、０ヶ月の部屋に空室が１ヶ月できてしまっただけで大家さんの実質損失は同じです。２ヶ月の空室になってしまった場合、不動産屋に報酬を支払ったほうが得だったことになります。

空室になるぐらいなら全国の不動産屋さんに報酬額を提示してお客さんを見つけてもらおう。という考えは決して間違っていないと思います。

そして、報酬を支払うからといって家賃を上げた場合、本当にお客さんはそこに住みたいと思えるのでしょうか？

お客さんはそんなにバカじゃない

たまに営業マン至上主義みたいな人が、不動産屋さんで賃貸情報を小出しにして報酬額が高い物件ばかり紹介してくるから良くない！と言っている人がいますが、希望の部屋がなかった場合は他社の不動産屋に行けばいいだけの話なんです。

不動産屋はいっぱいあるので、一番希望通りで初期費用も安く提示してくれた不動産屋で契約をすればいいだけ。

しかもネット社会の現代で、たとえば

家賃８万の1Kマンション
家賃７万の1Kマンション

の二つがあったとします。（設備や駅徒歩はどちらも変わらないとします。）

どちらも空いていることがわかっていた場合、さて、８万円のマンションに住む理由はなんでしょうか？

なんか理由ありますか？

んー。

そうです。そんな理由見つからないんです。

決して報酬がいっぱい出そうだから不動産屋に協力してあげるっていうわけじゃないんですよね。

ーーー設備や間取り、駅徒歩はまったく一緒ですけど、家賃８万のほうがいいですよーーー。

なんて、営業トークに騙されてしまう人がどれだけいるんでしょうか。お客さんはそこまでバカじゃないはずです。コンロが２口になっているとか、エアコンが新しいものがついているとか、設備に違いがあって８万円のほうでもいいかな？と思っているとしたら、それは設備で選んでいるだけなんですね。

対面の営業が苦手だから・・・

そんな中でも営業マンのセールスマシンガントークが断れずに、契約をしそうになってしまったお客さんを何人も知っています。

対面が苦手なんです。断りきれなくて・・・

なるほど。

じゃあ、チャットで問い合わせできたら便利ですよね！断れそうにないなって思ったらブロックしましょう。

既読スルーからのブロック。これがジャスティス

営業マンのめんどくさい営業トークはブロックして遮断しましょう。ウチに問い合わせしても「どううぞブロックしてください」です。希望通りの部屋がなければ他社を当たりましょう。それでも無ければ戻ってきてください。限られた条件の中でも、なるべく理想に近い賃貸物件をご紹介します。初期費用はがんばります。

報酬がまってく出ない物件は紹介してくれないんですか？

そこはお客様とのご相談です。花沢不動産は他社よりも初期費用だけは負けない！という理念のもと不動産をもっと身近に感じれる、つまりは気軽にもっと引越しを楽しんでもらえる世の中を作りたいと思っています。

ーーーあ、目の前のマンション。ちょっといいな。

これくらいの気持ちで引越しができる世の中ならどれだけワクワクする体験が得られるのか知ってもらいたいんです。新しい街、新しいお店、新しい建物。環境の変化はすごく楽しいものです。（僕は１０回以上引越ししています。）

本題ですが、花沢不動産では、報酬が全くでない物件もご紹介させていただきます。ただし仲介手数料が０円だと倒産してしまうので・・・他社よりもお安い初期費用の提示をさせていただきます。

他社で家賃の50%の物件で報酬が出るものは手数料０円
他社で家賃の50%の物件で報酬が出ないものは手数料1円でも安く。

１円でも安く引っ越したい！というお客さんの希望を限界ギリギリまで実現していこうと思います。デザイナーズマンション、新築マンション、分譲賃貸マンション、一軒家、戸建、タワーマンションなどできる限り対応させていただきます！

無料でご紹介できなくなっていたら笑ってください。

それまでは顧客志向を徹底していきたいと思います。