お客様、入金のご予定はいつ頃でしょうか？

こんにちは！毎日たくさんのお客さんから問い合わせを頂いています。返答にお時間がかかってしまう場合もありますが、誠心誠意ご希望に合うお部屋を提案するので、少々お待ちください！

今回は、お客さんからの要望に答えれなかった反省点と、お部屋の借方の一つ入金ベースというのをご紹介します。

お客様の声　早く金を振り込めってうるさいんだよ

不動産の契約というのは非常にローカルルールが強い傾向にあるので、地方によって違いがあることを前提にお話します。

大阪の通常の賃貸契約では、

・お客さんからの申し込み
・審査承認
・初期費用の入金
・重要事項説明
・契約書の記名捺印
・鍵の受け渡し、お部屋の引き渡し

という順番で物事が進んで行きます。

契約書の記名捺印は借主さん（お客さん）貸主さん（大家さん）仲介業者さん（不動産屋）の３者、ほとんどの場合は管理会社さんを含めた４者で契約書のやり取りをするわけなんですが、同じ日に全員が集まって契約書を交わすケースは稀で、大抵は郵送にて契約書のやり取りを行います。

仲介業者さんと管理会社さんは仕事ですから、契約書が到着後、迅速に双方に連絡し、なるべく早く契約書が返送できるようにするんですが、お客さんと大家さんはのんびりされる方は結構のんびりされてます。

つまり何が言いたいかというと、

おい、契約日まであと2日しかないのに借主さん、まだ来ねーよ。どーすんだよ。

とか

大家さん旅行行っちゃってるよ。契約日までにハンコもらえねーよ。まじかよ。

みたいなことも現実問題ありえるわけです。

そうなってくると、契約の意思を確認する手段として有効なのが入金という初期費用の支払いになってきます。

賃貸契約はキャンセル料がかからない

これは大家さんのリスクでもありますが、契約書にハンコがもらえてない状況だといつキャンセルされるかわかりません。

不動産屋と管理会社のリスクでいえば、

・案内行為
・重要事項の作成
・契約書の作成
・大家さんに契約書を書いてもらう
・入居前にもう一度、清掃などをして部屋を綺麗にしておく

という行動が「あ、さーせん。やっぱキャセルでおねしゃす」の一言で水の泡と化すのです。

これは今の不動産業界の流れが完全成功報酬だからこその悪い商習慣なのかもしれませんが、やはりキャンセルされる可能性が少しでも低いお客さんを相手にしたいと思うのが人の心です。

あ、キャンセルはダメだよって言ってるわけじゃないですよ。

キャンセルは不動産賃貸取引の中で、お客さん保護の観点から正当化されているので、ならそういったリスクの低いお客さんがいいよね。っていう話です。

入金及び契約書を交わしたあとのキャンセルなら通常の退去解約の時と変わらないので、大家さんも安心して貸してくれるっていう理由もあります。

入金と入居を同じ日にして欲しい

最近お客様の中で入金と入居を同じ日にして欲しいと頼まれ、お断りしました。これは正直なところ賃貸物件の大家さんによる、としか言いようがないです。ウチでは勝手に決めれない。

大家さんには

「お客様が入金と入居を同じ日にして欲しいとおっしゃってるんですけど・・」

とやんわり伝えますが、大家さんがそれは無理だなと思ったら無理なんです。そればっかりは仕方がない。

ちなみに

お客さんが後から支払ってくれるなら、代わりにお金を振り込んじゃえ。

という行為は宅建業法で禁止されてる違法行為なんです。

第４７条　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
（１，２号省略）
３　手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

わかりやすくいうと、お金の無い人にお金を貸して契約させてはダメですよ。ってことです。

「今は無いんですけど、月末には振り込まれるのでなんとかなりませんか？」

っていうのは良くいただく質問なんですけど、やっぱりダメなんです。本当はどうにかしてあげたいと思うんですけど、ダメ。

大家さんが入金は契約書の前だよ！申し込みを入れて10日以内だよ！って言われたら、それに従うか、他のお部屋にするか、どっちかしかないんです。

他の不動産屋はできるっていってたぞ

そういうことをしている不動産屋さんもあるでしょうし、入金と鍵を同日でもいいっていうお部屋をたくさん抱えている不動産屋なのかもしれません。

そういうことが得意な不動産屋さんで是非契約をしてください。やはり得意分野というものがあるので、家賃交渉は高すぎると思った時に勝手に電話しちゃいますが、入金をギリギリまで待ってくれっていう交渉は結構むずかしいです。

力不足で申し訳ない。

入金可能な日付と入居予定日はしつこく聞きます

不動産賃貸契約というのは、空いているお部屋を借りる行為です。もっといやらしい表現だと何百万円、何千万円もする物件を借りる行為になります。

やはり何百万円もする物を貸すことになると人は慎重になってしまうものなんじゃないのかなと思います。大家さんよりの意見かもしれないですけどね。

なので、花沢不動産ではお気に入りのお部屋をスムーズに借りるためにも、お客さんが入金可能な日付というのを必ず確認します。大家さんにそれを伝えることによって安心してもらい、そこから初めて家賃交渉や条件交渉が可能になるわけです。

家賃を下げてくれ！ペットも飼わせてくれ！礼金はゼロで！金はすぐに払う！！

ストレートに表現するとこんな感じです。大家さんに交渉しやすいタイプです。

家賃も下げてくれ！ペットも飼いたい！2DK以上！礼金は無しにしてくれ！金は入居日まで待ってくれ・・

んー。交渉が難航しそうです。

入居予定日についても同じことが言えます。大家さんは１ヶ月いくら1日何円の家賃収入があるといった計算をして賃貸用物件を購入しています。

１ヶ月後の入居だけど家賃下げてくれ！というよりも1日でも早く入居するから家賃を下げてくれ！と言ったほうが交渉成功確率はぐぐぐんと上がります。

契約、入金、入居は1日でも早いほうが大家さんは喜んでくれます。そいうった大家さんの性質を見抜いて、交渉をすることが何よりも大切です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。楽しい新生活を前にして「入金可能日はいつですか？」「入金可能日を早めることはできませんか？」「入金可能日の関係で申し込みできませんでした」なんて言われたら腹が立ちますよね。

ですが、今後のお部屋探しのためにも声を大にして言います。

お客様、入金が早くできる人であればあるほど諸条件の交渉がスムーズにいきます！入金可能日はいつ頃でしょうか？