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不動産賃貸業にクロフネ!OYOLIFEを業者が分析してみた。

2019/03/12

こんにちは!旅をするように部屋を借りる賃貸サービスの構築を2年ほど前から考えていたにもかかわらず、スピード感が圧倒的に足りずに先を越されてしまった花沢不動産のたつやです。

創業当初から会社のビジョンは「初期費用0円を実現させる不動産会社」です。

ソフトバンクビジョンファンドが投資するインド発のホテルベンチャー「OYO(オヨ)」が日本の不動産業界に近日参入することがわかった。OYOは、敷金・礼金・仲介手数料なしで即入居が可能な賃貸サービス「OYO LIFE」を開始する。

インド最大級のホテルチェーンに急成長した「OYO」は、インド国内350都市で10万以上の客室を展開。中国でも171都市、8.7万以上の客室を展開するなど急成長しているホテルベンチャーだ。

ソフトバンクビジョンファンドもこれまで100億円以上も投資するインド発のホテルベンチャー「OYO」は、日本市場に参入することを発表していたが、明らかになったのは、日本でホテルを展開するのではなく不動産業界への参入だ。

出典-https://airstair.jp/oyo-life/

インドでホテルベンチャーのOYO(およ)が日本の住宅市場に風穴を開けにやってきました!

OYOLIFE-http://www.oyolife.co.jp

OYOLIFE(およらいふ)とは

 

そんなソフトバンクビジョンも資金を投入するOYOが日本で展開する不動産賃貸サービス。

いったいどのようなサービスなのでしょうか。

ホテルのように部屋を選ぶだけ

元々がホテルの市場から関連性のある住宅業界に裾を広げてきたからなのか、ホテルのように部屋を選ぶだけ。というのがコンセプトのようです。

ホテルのようにと銘打っているので、日本のホテルと不動産という単語で一番最初に思いつくのがAirbnb(エアビーアンドビー)ですよね。

あとは、普通にホテルを予約する際に利用しているReluxとか

じゃらんとか

Hotels.comとか

これらのサービスに共通しているのは宿泊したい日時と場所を入力したらホテルの部屋がズラーッとでてきて、その中からポチポチ選択していったら予約完了。当日に現地まで行けば寝泊まり可能、つまりはそういうことだと思うんですね。

OYOLIFEの契約方法

実際にOYOLIFE(およらいふ)のWEBサイトを読み進めていると賃貸契約の方法がのってました。

つまり現状でいうSUUMOやHOMESを見ながら気に入ったお部屋があれば即契約できるシステムということですね。しかも家具家電も付いてきてお試し契約も可能と。

(う、うらやましい。それやりたかったやつや・・・。)

OYOLIFEの初期費用

会社のミッションとして初期費用0円の賃貸を掲げていた花沢不動産としては、OYOLIFEの初期費用が気になるところです。

敷金・礼金・仲介手数料なしで入居前の清掃費のみ支払うプランのようです。OYOLIFEの物件情報を見てきましたが、おおむね1万円が清掃費として設定されていました。

現状の賃貸契約だと仲介手数料なしで頑張っている花沢不動産でも火災保険や賃貸保証会社の費用などで3万円〜の初期費用に加えて先払いの家賃が発生してきます。

それを考えると清掃費のみで1万円というのは非常に安い初期費用です。

しかも家具家電とwifiが完備されています。現状の賃貸物件でもwi-fi無料は増えてきているのですが、家具家電設置はなかなか増えていないですね。単純に家賃が5000円〜増加するのをお客様が嫌がるのでオプションとしては存在するけど1年も住んでたら高くつくというのが大阪では流行っていない理由ですね。

OYOLIFEの月額利用料

新しいサービスなので少々肯定的に見てきましたが、肝心の家賃が気になりますよね!

OYOLIFEには3つのお部屋タイプがあるようで、料金体型もそれぞれ違います。

まずは、マンションタイプ。お家賃としては10万円〜15万円という設定でした。これは後ほど分析させてもらいますが、どのぐらいのクオリティのお部屋がどういう基準で設定されているのか気になりますね!

戸建て(一軒家)タイプは25万円〜45万円。東京ならこれが普通なんでしょうか?大阪に住んでいるぼくには驚愕の家賃です。東京人ぱねぇです。

シェアハウスタイプは4万円〜6万円。シェアハウスのサブスクリプションや月額転居し放題サービスのようなコリビングサービスは比較的スケールしやすそうですね。シェアハウス投資を失敗しているオーナーさんたくさんいそうなので商品の仕入れが楽なんでしょうか。

OYOLIFEをいやらしい目線で分析

さて、OYOLIFEへの忖度はここで終了させて、ここからは不動産屋さんぽく分析してみたいと思います。

OYOLIFEの物件は本当にお得なのか

まず、ぼくが考えるOYOLIFEのメリットはいつでもどこでも住居を変えられることにあると思います。初期費用0円というのは、なんとなくバズりそうだしお得感が好きなユーザーには刺さりそうな単語なので使っているだけだと予測。

花沢不動産も初期費用0円というのを目標に掲げていますが、価格をユーザーに転嫁しなくても可能なビジネスモデルを考えているので初期費用が0円の代わりに家賃を割高に取るのとはちょっとだけ違います。

つまり、OYOLIFEは安くはないんですよ。むしろ長期的に住居として利用する予定の一般的な方々には損なわけです。

たとえばOYOLIFEの物件一覧の中から適当にピックアップ。

このスカイコート市ヶ谷3ですが、不動産サイトで検索してみると敷金礼金仲介手数料0円の業者さんもいるようなので、一般的な火災保険や鍵交換代・保証料などを支払ったとしても家賃1ヶ月前後の初期費用で入居できます。

気になる家賃は6万円〜となっていて、バルコニーの向きが南や西、北東などのお部屋が存在するので階数や方角などによって賃料が左右されます。共益費は5000円前後です。

つまり65,000円の家賃の部屋を92,000円で貸りることになるわけです。

水道光熱費はコミコミ

ただし、水道光熱費が込となっているのでその分も加味しなければ駄目ですよね。一人暮らしの平均光熱費は7000円〜10,000円となっているので損したくないから24時間エアコン付けたろ!ここぞとばかりに煮込み料理を圧力なべなしでガス付け放しにしたろ!と思わないかぎり10,000円以下で計算して問題ないかと思います。

現在の合計金額で72,000円〜75,000円。あと少しでお得ラインに近づきます。

家具家電付きだけど

サンプルにあげたスカイコート市ヶ谷3は16.24㎡というコンパクトタイプのワンルームです。

簡易ベッドとTV,TVボード、収納ボックスを置いたらソファや机などを置くのに困るサイズ感です。OYOLIFEのWEBサイトにはどのような家具家電が設置してあるのか記載されていないので分かりかねますが、中古で揃えようと思えば単身向けの家具でしたら6万円くらい相当かなと思います。

初期費用でお得になった初期費用金額と相殺というところでしょうか。

wi-fiが無料

最近は通常の賃貸物件でもwi-fiが無料になっている物件が多くなっているので、スカイコート市ヶ谷3が仮に無料物件じゃなかったと仮定します。

こちらUQモバイルのWiMAXです。

こちらはSoftBank Airです。

だいたい月額3,000円くらいで試算すれば正確かと思います。

となると現在で75,000円〜78,000円になります。

比較してみました

品目 一般的な賃貸 OYOLIFE
初期費用 60,000円 10,000円
家具家電 60,000円 FREE
家賃 65,000円 92,000円
光熱費 10,000円 FREE
Wi-fi 3,000円 FREE
月額合計 78,000円 92,000円
差額 +14,000円
損益分岐 8ヶ月以下で損 8ヶ月以上で損
1年で退去した場合 退去費用などで5万円ほどかかる +8,000円

(家賃差額×12ヶ月)ー初期費用+家具家電+退去費用

2年で退去した場合 退去費用などで5万円ほどかかる +176,000円

(家賃差額×24ヶ月)ー初期費用+家具家電+退去費用

かなりいいラインを突いていると思います。OYOLIFEに有利な状態で比較したつもりですがいかがでしょうか。

一般的な賃貸契約は退去時に清掃代などで15000円〜が発生します。東京は東京ガイドラインと呼ばれる退去費用ルールに基づいて請求されることがほとんどで、16㎡のワンルームなら正直5万円も退去費用がかからないだろうなと思いますが、多めに見積もりました。

こうなってくると分かりやすいのが約1年未満でいろいろなところに引っ越したい人にはお得なサービスだということが分かります。

まさにコンセプト通り、旅をするように部屋を借りるサービスなわけですね!(うまいこと言った)

OYOLIFEは本当にお得なのか

ただ、このまま記事を終わらしてOYOLIFEは短期賃貸借の人向けサービスです。長期的に借りるなら損です。おつ。という形で終わらせても良かったのですが、ひとつだけの比較だとぼくが通常の賃貸契約を贔屓している可能性も捨てきれないので、もう1つ計算してみたいと思います。

こちらのスイフト東山(表記はスウィフト)なんですが、さっそく比較してみたいと思います。

品目 一般的な賃貸 OYOLIFE
初期費用 220,000円ぐらい 10,000円
家具家電 60,000円 FREE
家賃 85,000円 120,000円
光熱費 10,000円 FREE
Wi-fi 3,000円 FREE
月額合計 98,000円 120,000円
差額 +22,000円
損益分岐 11ヶ月以下で損 11ヶ月以上で損
1年で退去した場合 敷金で11万円くらい返却される

(敷金16万円から5万円差し引いて返却)

+94,000円

(家賃差額×12ヶ月)ー初期費用+家具家電+敷金返却金額

2年で退去した場合 敷金で11万円くらい返却される

(敷金16万円から5万円差し引いて返却)

+358,000円

(家賃差額×24ヶ月)ー初期費用+家具家電+敷金返却金額

どちらで借りた場合でもキレイに利用して、原状回復費用がほぼ発生しない前提での話で比較しています。

1年での契約で比較した場合は、OYOLIFEの家具家電クオリティや次の部屋への家具家電の引っ越し代金などを考えるとほぼ変わらない基準だと思います。

さすがに2年となると一般的な賃貸契約で住んだ方がトータルではお得です。

OYOLIFEのメリット1,引っ越し代金がほぼ不要

賃貸の初期費用と同じように高くなりがちな引っ越し代金。荷物が多ければ多いほど、遠ければ遠いほど高額な料金になってきます。

OYOLIFEを利用しているユーザーはおそらくダンボール1つ〜2つ程度の荷物量で引っ越しできるはずなので、引越し業者を利用せずとも宅配便やレンタカーなどで終わらすことができます。これはお得ですね。

OYOLIFEのメリット2,最初のお金が安い

いくらトータルで1年以上住めば安くなるといっても、最初に出ていくお金が多ければ多いほど財布や貯金には痛手です。

しかも3日のお試し住みができたり、部屋が気に入らなければ1ヶ月で出ていける契約はかなりのメリットポイントだと思います。一般的な賃貸契約は1年契約や2年契約になるので契約前にプロの不動産スタッフからの的確なアドバイスと時間をかけた周辺散策が必要になります。

最初のお金が安い=気軽に住み替えが可能というのは大きなポイントですね。

OYOLIFEのメリット3,気分転換に引っ越しができる

街というのは生き物です。近所に評判のいいラーメン屋ができたり、気に入っていたカフェが閉店してしまったり、近所で唯一の本屋さんが無くなってしまったりします。

日当たりが気に入っていたのに目の前にマンションができてしまうこともあれば、24時間経営のお店ができて治安が心配になることもありえる話です。

その度に気軽に引っ越しできればなんて素敵な人生が送れるんだろう、そんな風に考えたことのある人にとってはメリットだと思います。

OYOLIFEのデメリット1,トータル費用は割高

便利なサービスは割高になりがちなのは世の常です。それが異常に高額なのか、許容範囲の価格帯なのかは個々人のお財布事情によって見方が変わります。1年未満で色々な街に住んでみたいと思う人にとっては、今までシェアハウスのような格安住居に住むしか方法がなかったわけで、やっぱりプライベート空間を大事にしたい人にとっては多少割高でも体験してみるべきかと思います。

反対に街をコロコロ変えることに違和感を感じる人や、一つの街で馴染みの店を見つけて長く通いたい人にとってはOYOLIFEの毎月の賃料を見るたびに「普通に契約しておけばよかった」と後悔してしまうと思います。

OYOLIFEのデメリット2,いい部屋を見つけても複雑な気持ちになる

3日のお試し契約が何回まで連続で利用できるのかはわかりませんが、仮に何回でも利用できる場合は気にいるお部屋が見つかるまでカバンひとつで探しまわることができます。

ただ、本当に気に入ったお部屋を見つけた時に冷静になって考えると、普通に賃貸契約をしたほうが長く住むなら安くなることから、街の不動産やオンライン不動産に「このマンションは取り扱えるか」と相談してしまいたくなると思います。

ヨドバシカメラで実物を見てAmazonのほうが安いけどヨドバシで果たして買うか否かみたいな精神状態です。

OYOLIFEのまとめ

初期費用が安い!引っ越し費用も安く済む!嫌になったり、気分転換したくなったら気軽に引っ越しできる!これは紛れもない事実です。そして素晴らしいサービスです。

ただやはりビジネスですので、利益を出すためにもある一定ラインからは契約者が支払う費用が割高になってしまうことは仕方ないと思います。

お部屋のクオリティなども含めて今後のOYOLIFEに期待ですね!

 

 

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担当:たつや

たつや

個人で引越しを10回以上経験したことのある猛者。ちなみにコミュ障なため、不動産営業マンに強く言えずに苦汁を飲まされた。そこで感じた不満を改善すべく不動産賃貸業に進出。しゃべらない。

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