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2020年 賃貸契約をやむおえなくキャンセルしたい人へ

新生活に向けてお部屋探しを夜遅くまでされている皆様、お疲れ様でございます。

少しでもお客様の不安を取り除けるように日夜ブログ更新をがんばっている、たつやです。

本日は賃貸契約に関して皆様が一番気になっている「キャンセルについて」のまとめていきたいと思います。

大家さんからもキャンセルされるんです

大家さんからキャンセルされることもあるんです。

こちら過去の記事になりますが、賃貸の契約って大家さんとの契約になるんですね。

なので、皆さんが部屋を選ぶのと同じように大家さんも契約者を選ぶことができます。

大家さんの中には「借りてくれて本当にありがとう!長く住んでね!」という方もいれば、「住みたいんだったら、俺の審査に通ってからだ!」と思っている方もいます。

こればっかりは大家さんの心の中をこじ開けてみないと分からない問題です。

たとえば

  • 水商売の人は、夜の帰りが遅くて他の住人の迷惑になるからNG
  • 勤続年数の短い人は、家賃の滞納がありそうだからNG

という感じで選別をしている大家さんもいますし、

ほかには

  • 暴力団風の見た目の人はトラブルになった時に怖いからNG

という大家さんもいます。

※暴力団に関しては、暴力団対策条例に基づいて契約書で厳密に入居や入室が禁じられています。ただ、構成員かどうかの判別が付きづらいことから、暴力団のような風貌や装いという曖昧な基準で禁止されている物件も増えてきています。

まー普通に考えればそうだよね、という審査基準もあれば「おれほんとに動物アレルギーだからペットショップの人はちょっと・・・」なんていう個人的な理由にもとづいた審査をする大家さんもいます。

 

たつや:でも大家さん物件には普段行かないじゃないですか。アレルギー関係ないですよ。

大家さん:そっか、じゃあ大丈夫やな。

 

変に下手(したて)に出たりへりくだる必要性なんて全然ありません。審査の段階で一般的な対応をしていれば特に問題はありませんから堂々としていましょう。

キャンセルが可能なのは、契約書への押印前

【大阪の場合】賃貸のキャンセルはいつまで可能なんですか?8つのポイント

これも過去に記事としてまとめています。

賃貸契約でキャンセルが可能なのは主に

  • 契約書への押印前

です。

法律的解釈から考えるキャンセル

賃貸借契約は主に諾成契約(だくせいけいやく)といって当事者双方の合意によって成立する契約とされています。

つまり法律的解釈に基づくと「借ります」「貸します」という合意が取れた時点で契約は成立しているものとみなされます。

厳密にいうと口約束でも成立します。

じゃあその「借ります」と「貸します」のタイミングはいつなのかという点でトラブルになるケースが多々あるんですね。

書面での契約を法律的な観点から定めているのは「借地借家法で定められた定期借地権」と「定期建物賃貸借」の2つで、いわゆる「ていしゃく」と呼ばれる終了期限が定められた賃貸契約です。これららは公正証書での契約が定められています。

皆さんが住居用として契約する賃貸物件はほとんどが普通賃貸借契約なので契約期間が定められていても自動更新型の契約になり「ていしゃく」とは違う契約です。

入居希望者が入居の意思を示すタイミングとして

  • 入居申込書を提出したとき
  • 入居審査 が承認されたとき(承認前に契約意思の確認をしている場合)
  • 契約金を支払ったとき
  • 重要事項説明にサインしたとき
  • 契約書に押印したとき
  • 鍵を受け取ったとき(契約の履行)

とあります。

貸主(以下、大家さん)が契約の意思を示すタイミングとして

  • 審査を承認したとき
  • 契約書に押印したとき

という2つのタイミングが予想されます。

ここで疑問を持たれた方もいらっしゃるのではないでしょうか。というのも大家さんが契約の意思表示をするタイミングが少なすぎるからです。ただ、これには理由があります。

大家さんは管理会社に契約のほとんどを任せている

大家さんが賃貸契約に関して意思表示をするタイミングは

入居者の情報をみて審査承認の意思をあらわすときだけ

といっても過言ではないんですね。

契約書は物件に基づいてあらかじめ管理会社に作成させていますし、入居者によって文言を一つずつ変更しているケースのほうが少なく

管理会社:「この方の入居ですが、いかがですか?」

大家さん:「大丈夫ですよ。(契約を)進めてください」

というやり取りが一般的です。

ですので契約書に大家さんの押印がなかったとしても契約書を発行している時点で「大家さんは契約に合意している」と考えられます。

商習慣として、契約書への押印を根拠とすることが多い

ただ諾成契約だからといって合意があれば契約は成立するという法解釈ですすめると、契約書の中身をしらなかった入居希望者とのトラブルが想定されることから、契約書への押印を契約の条件として定めている不動産屋が多いです。

つまり

契約書の中身を見て合意したのであれば、その後のキャンセルは自己責任でいいよね?

ということです。

契約の履行として引き渡し(鍵受領)を根拠にしている場合も

契約書の提出がなにかしらの事情で遅れてしまう場合、たとえば下記のような場合ですね。

  • 保証人が遠方で郵送時間が思ったよりかかった
  • 実印を押すはずが認印で押してしまっていた
  • 契約書への記載内容にミスがあった(実家の住所を書くはずが寮の住所を書いてしまった)

など、なにかしらの事情があるものの入居日までに鍵を受け取りたい人もいるかと思います。

基本的には鍵は貰えません。

ただ契約に合意したうえで鍵を受け取ります。という念書などで意思表示を明確にすることによって受け取れるケースもあります。

そうした場合は、契約書を提出していないことになりますが「鍵の受領」をもって契約が開始されたと判断されることがあります。

賃貸借契約は要物契約(ようぶつけいやく)ではないため、引き渡しを根拠とする契約ではないので「契約書にサインしたが、引き渡しを受けていないのでキャンセルできる」というわけではないのでご注意を。

不動産の契約は本当にややこしい

不動産の契約は人が生活していくうえで必ず必要になってくる契約です。

法律の解釈によって双方の主張がこじれるケースもあり、大きなお金が動くことからトラブルにも発展しやすい契約です。

だからこそ、双方の権利や主張を守ろうとしたときに難解な法律がたくさんできあがってしまうのだと思います。ルールをたくさん作ると訳がわからなくなりますもんね。

片方に有利なルールばかりを作ってしまうと部屋を借りてくれる人がいなくなってしまうかもしれないし、貸してくれる人がいなくなってしまうかもしれないからです。

ぼくたち不動産業に従事する人間は、高い倫理観と誠実さが求められていることを各各自覚しなければならないと常日頃から感じます。

賃貸契約をキャンセルする上でのデメリット

法律や商習慣でのキャンセルについて解説してきましたが、結局のところ「人と人」との契約ごとです。賃貸申込がされてからは、多くの人が契約に向けて動き出します。

もうすぐ完了だ!準備は万端!みんなお疲れ様!

なんてやっているときに「キャンセル」という事態になれば、

  • 同じ管理会社物件だと審査が厳しくなる
  • 同じ大家さんだと断られる

という状況も当然ありえます。そういったデメリットは最終的に自己責任ということになってくるので「なんとなく」のキャンセルのときには十分にお気をつけください!

それでは!

令和になってから様子が変わってきました(2019年11月追記)

最近の賃貸キャンセル事情ですが、保証会社の審査通過後のキャンセルに関しては審査通過段階で契約意思があるとみなしキャンセル料として1ヶ月分の賃料を頂戴いたします。という管理会社や保証会社が増えてきました。賃貸借申込書にもデカデカと記載してあって「キャンセル料に不安を感じるなら安易な気持ちで申込みしないでください」というオーラが漂っています。

上記でも述べているように「契約書に押印したら」というのは商習慣として成り立っているのであって基本的には諾成契約となっているので申込み書面に同意している時点でかなりキツイ印象です。

諾成契約文書

そして設備に関するトラブルも最近は増えています。

たとえば大家さんは現状のままお部屋を使用してもらおうと思っていたけど「新品にしてくれたら住む」という条件をつけてエアコンを新しくしてもらいました。ただ気が変わったのでキャンセルすることに。

エアコンではありませんが似たような設備希望に関する下記の判例を見つけました。

貸主予定者側のキャンセルの場合には、借主予定者側が引っ越し等の準備に要した費用などが損害と考えられますし、借主予定者側のキャンセルの場合には、借主予定者からの要望により設置された設備等の費用などが損害として考えられます。キャンセルによって次の借主を募集する必要が生じ、それによって生じた空室期間の賃料相当額も理屈上は損害と評価することも可能でしょう。
ただし、契約が成立し履行されえたことを前提に計算される利益(例えば契約期間分の賃料相当額など)を損害とすることはできません。信義則上の注意義務違反に伴う損害賠償の範囲は、信頼利益(契約の成立と信頼することによって生じた費用)に限られ、履行利益(契約が履行されることによって生じうる利益)でないと考えられているためです。

参考リンクhttp://www.threewave.co.jp/helpful/helpful-01.html

上記の東京高裁平成20年1月の判決をベースに考えると「空室だった期間の家賃などは払う必要はないけど希望を出して使わせたお金(設備費等)は払うべきだよね。」という流れです。

色々言ってやってもらったけどやっぱりキャンセルする!という判断はご注意ください。

 

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担当:たつや

たつや

個人で引越しを10回以上経験したことのある猛者。ちなみにコミュ障なため、不動産営業マンに強く言えずに苦汁を飲まされた。そこで感じた不満を改善すべく不動産賃貸業に進出。しゃべらない。

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